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自海南建設國際旅游島的規(guī)劃去年底頒布以來，海南樓市迅速升溫，房價持續(xù)高漲，業(yè)內人士認為積聚了較大的泡沫因素。本刊記者 肖翊 I 攝
《中國經濟周刊》記者 劉德炳|北京報道
大風起于青萍之末。
在全國房價9月份大幅反彈之際，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的70個大中城市房價中卻有一個城市表現得十分另類，一向處于領漲地位的海口房價環(huán)比出現了下跌。
海南房價一向對全國房價的走勢具有一定的指示意義，尤其是上世紀90年代，中央采取嚴厲調控房產政策時，海南迅速領跌，之后全國房價開始雪崩，中國房地產業(yè)就此進入冰河期。
這一次，又是在政策持續(xù)大力打擊地產的風口浪尖，海口房價在全國70個大中城市中唯一一個出現環(huán)比下降，這是否預示著地產業(yè)將迎來1993年同樣的命運？
率先下跌
自4月份房產新政出臺以來，據國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市房價數據顯示，與大部分城市房價持續(xù)高位運行不同，�？诤腿齺喌姆績r以下跌為主，5月至8 月兩個城市房價均環(huán)比下降，其中，8月份三亞房價環(huán)比降幅高達0.6%，這一降幅位居全國第二位。9月份海南省會城市海口的表現更是異于大勢。
金9月，全國樓市飄紅，一二三線城市成交和房價普遍上漲，萬科、保利等各大房企業(yè)績均創(chuàng)出新高。然而，在樓市一片紅之中，唯獨有一個城市房價亮綠。數據顯示，9月份�？诜績r環(huán)比下降0.1%，其中主要是新房價格出現了下降，這是70個大中城市唯一出現房價環(huán)比下降的城市。
自房產新政出臺次月，即5月開始，�？诜績r已連續(xù)5個月出現環(huán)比下降。
去年底海南建設國際旅游島的規(guī)劃頒布以來，海南樓市迅速升溫，其房價持續(xù)高漲，積聚了較大的泡沫因素。
11月10日國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，10月份三亞房價同比上漲151%，�？诜績r同比上漲143%，分列全國房價同比上漲的前兩名，遠超全國平均水平。
地產操盤手曹鋒杰認為，在政策調整之下，海南樓市泡沫必然有一定程度的刺破過程。
中國房地產研究會副會長顧云昌對《中國經濟周刊》表示，海南房產買家以投資和投機需求為主，這類需求對政策的反應最為敏感，因此部分買家會暫時保持觀望。
成交量下降
10月14日以來，海口及三亞“限購令”先后開始執(zhí)行，暫時實行限定居民家庭只能在本市新購買一套商品住房。
11月4日，由住建部和外管局聯合簽發(fā)的《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》規(guī)定，境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房，境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
北京中原地產市場總監(jiān)張大偉分析認為，該通知主要針對目前大量熱錢流入內地樓市、擾亂了現有購房秩序的現象而出臺，從源頭卡住熱錢進入內地，這將對高端的投資需求產生極大的抑制。
事實上，一系列限購、限外政策已經令海南樓市內外交困。據統(tǒng)計，海南主要城市已有多日成交總量不足50套。
這種局面一下子打亂了海南各大開發(fā)商的開盤策略，比如意欲在海南打造一個18平方公里超級大盤的中信泰富，多家房地產機構監(jiān)測其原計劃開盤時間定在10月，但其目前仍處于待開盤狀態(tài)。
但也有跡象表明，外資仍比較看好海南樓市的發(fā)展。GVA衡信柏迪營銷部董事岳鋒鋼介紹說，10月份有些俄羅斯人、日本人等去海南買房。他認為外資看好海南樓市，一是因為外資對人民幣升值的預期比較強烈，二是中國的經濟正逐年高速增長，另外也是看中了海南的資源條件。
海南樓市被透支了？
曹鋒杰表示，由于海南樓市吸引了對市場把握比較敏銳的投資客，其中包括溫州人，因此其市場動向將對全國樓市起著一定的風向標作用。在他看來，本輪樓市調控政策力度之大堪稱空前，而且后續(xù)還有幾張牌可打，因此海南房價飛漲之勢必然受到遏制，甚至巨幅震蕩。
在改革開放后的第一波房地產熱潮中，各路炒房資金迅速涌入海南，海南房價泡沫越積越大，隨后在1993年決策層收緊銀根后，海南樓市迅速崩盤，第一波房地產熱潮也隨之瓦解。這一次，政策層面的決心幾乎與當時毫無二致。
“但市場已經徹底改變了。”顧云昌認為，“1993年海南樓市崩盤是因為不知道市場到底在哪？因為當時實行的是福利分房，住房問題不是通過市場解決的，樓市都是玩空轉。不過隨著住房制度的改革和人們收入水平的提高，市場形成了真正的需求�！�
海南盛達房地產開發(fā)有限公司副總經理馮彬表示，海南樓市如果繼續(xù)暴漲，就與政策調控相違背，無法持續(xù)發(fā)展。短期海南房價會有波動，但波動幅度平均不會超過20%。
中國房地產協(xié)會一位副會長多次對《中國經濟周刊》記者表示，房地產不僅對拉動消費起著較大的作用，而且牽連著投資，是支柱性產業(yè)，在經濟結構順利轉型之前，其對經濟的拉動作用不容忽視，因此，管理層很難完全抑制房地產業(yè)的發(fā)展。
近日，央行行長周小川的“池子”理論引起了廣泛關注。一位不愿透露姓名的開發(fā)商認為，海南樓市可謂是中國樓市眾多“池子”中容量非常大的一個。他認為，海南國際旅游島的出臺，從一定跡象顯示出管理層意圖將大量資金引導進這個“池子”中來，但海南房價的急劇暴漲令其頓失吸金功能�？梢哉f海南樓市價格至少透支了未來三至五年的房價上漲空間。
此前有報道稱，從年初開始，已經有些溫州資金逐步撤離海南。上述開發(fā)商認為，進入海南樓市的都是最慣于投資的大資本，而海南樓市與全國樓市目前同樣處于虛高，資本對全國樓市的判斷或將與海南同步。
出路或在市場之外
據新浪樂居等地產機構的監(jiān)測，近期海南鳳凰島項目、雅居樂清水灣等多個項目正積極吐盤，據了解，其中清水灣項目僅在國慶黃金周期間就銷售達6億元。
在馮彬看來，稀缺的南方海景資源和世界性的概念，這些因素決定了海南樓市長期向好，但近期除了價格上的局部調整之外，開發(fā)商也需集體努力，營造一個海南旅游地產的大品牌。
10多年以來，依靠得天獨厚的自然資源，海南地產一直走在全國旅游度假地產的前列，海南島可謂大牌云集，其中不少開發(fā)商在海南已經潛伏多年，包括建設 18平方公里超級大盤的中信泰富，20年前就已進入三亞的中糧地產，打造了富力灣、盈溪谷等多個項目的富力地產，售價高達10萬元/平方米的萬科浪琴灣等。
總投資達200億元的雅居樂大規(guī)模項目海南清水灣副總經理簡毓萍表示，隨著大品牌開發(fā)商加入海南國際旅游島的建設，未來海南地產的品質競爭將更加激烈，品質過硬、規(guī)劃科學是海南樓市的一大出路。
國際休閑產業(yè)協(xié)會一位副主席對本刊記者表示，對于發(fā)展旅游地產而言，其關鍵不僅僅在于樓市本身，還要注重加強軟實力的建設，特別是配套設施的建設，諸如道路交通、排水、商業(yè)網點、酒店餐飲等，以營造良好的宜居環(huán)境。
而此前不久的一場大雨，導致海南境內一片汪洋，一些外地置業(yè)者也被困在洪水中，這或許澆滅了不少外地投資者在海南買房的念頭。
（中國經濟周刊） |
