2010年可謂是樓市調(diào)控年，保障性住房大提速、信貸閘門下半年收緊、第三套房限購、土地稅清繳，這一系列高強(qiáng)度的調(diào)控舉措讓火爆的樓市開始回歸理性，年末上海房交會(huì)上看房人多，買房人少，賣買雙方又進(jìn)入了僵持階段。

    但值得關(guān)注的是，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)開始抬頭、房企天價(jià)拿地又開始出現(xiàn)，這給樓市前景充滿了變數(shù)。明年樓市將如何走？是我們投資者年末熱議的話題。我覺得明年有三大焦點(diǎn)，決定房地產(chǎn)的走勢：

     一、保障房能否“按時(shí)足量”供應(yīng)市場

    按照中央的計(jì)劃，今年保障房將有580萬套供應(yīng)市場，明年計(jì)劃的目標(biāo)是1000萬套，如果按時(shí)足量供應(yīng)，樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)必將發(fā)生重大變化，可以預(yù)見在未來幾年內(nèi)，保障房能夠逐步解決低收入與中等偏低收入群體的住房困難，形成高收入群體住商品房，中等收入以下群體買保障房的新格局。

    截止10月底，全國保障性住房與棚戶區(qū)改造已經(jīng)開工520萬套，占年度開工計(jì)劃90%，年底前將全部開工，年內(nèi)將建成60%。但我們也要明白，從今年的580萬套到明年計(jì)劃1000萬套，在數(shù)量上是一個(gè)質(zhì)的飛躍，這不僅需要地方政府提供大量土地資源予以支持，還需要巨額的建房資金加以配套。明年1000萬套保障性住房的建設(shè)，不算地價(jià)，光建房資金就要投入1.4萬億，這筆錢如何落實(shí)，也給保障房能否“按時(shí)足量”的完成計(jì)劃打上個(gè)問號(hào)？

    其實(shí)，加快保障房建設(shè)已經(jīng)提了很多年，但很多地方政府缺少熱情，欠賬太多。在2010年中央對(duì)保障房建設(shè)提出剛性要求情況下，地方政府和相關(guān)部門才迅速行動(dòng)起來。雖然保障房建設(shè)還有很多困難，但推出保障房對(duì)緩解低收入群體的住房需求以及分流市場購買入，扭轉(zhuǎn)樓市抄作的氛圍，對(duì)穩(wěn)定房價(jià)發(fā)揮的作用將會(huì)越來越大。

    二、土地調(diào)控將轉(zhuǎn)向保民生

    今年堪稱土地調(diào)控年。無論是今年4月份的國十條，到國慶節(jié)前的二次樓市調(diào)控政策，土地調(diào)控政策都貫穿其中，提高土地出讓金首付比例、囤地清查、土地增值稅清繳、調(diào)高土地稅預(yù)收比例等措施，促使房企拿地更加謹(jǐn)重，避免頭腦發(fā)熱的現(xiàn)象產(chǎn)生。不僅如此，今年商品房住宅計(jì)劃開工面積為12.4萬公頃，比去年出讓規(guī)模增加1倍，在保障房用地大增的基礎(chǔ)上，商品住宅的供給用地并未被壓縮，這充分說明了中央旨在增加樓市保障房用地的基礎(chǔ)上，也加大了商品住宅用地的供應(yīng)。這樣可以起到對(duì)地價(jià)過快上漲的有效遏制作用。

    今年的地價(jià)也的確呈現(xiàn)回落態(tài)勢，從全國來看10月105個(gè)城市平均樓面地價(jià)為1732元/平方米，環(huán)比下降了29%。但年末杭州、廣州、武漢三個(gè)城市同時(shí)出現(xiàn)了“地王”，幾十億甚至上百億的高價(jià)地塊并不罕見。這說明了銀行對(duì)國企房產(chǎn)開發(fā)商的信貸還是較為寬松，還有這些土地都是商業(yè)用地，最近商業(yè)用地價(jià)格開始發(fā)力飆升。我們發(fā)現(xiàn)，這些“地王”都有其特殊性，要么是核心地塊，要么是自然環(huán)境特別優(yōu)越的地塊，這都會(huì)成為開發(fā)商爭奪的對(duì)象。  

    商業(yè)用地和保障房用地的供應(yīng)量將影響2011年樓市的走向，隨著提高土地出讓金首付比例、囤地清查、土地增值稅清繳等措施進(jìn)一步落實(shí)，只要執(zhí)行力度到位，相信明年的地價(jià)將會(huì)保持穩(wěn)步逐漸下降的趨勢。

    三、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)明年推出

    被稱為樓市調(diào)控“核武器”的房產(chǎn)稅，將于明年初在上海和重慶二個(gè)試點(diǎn)城市推出，有專家認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推出短期有效，但長期來看推高樓價(jià)。還有學(xué)者稱：上海對(duì)新購房的、超過一定面積的人征收房產(chǎn)稅很不合理，對(duì)現(xiàn)在握有十幾套房的既得利益群體的影響根本不大，起不到有效遏制樓市抄作的目的。

    但我覺得，開征房地產(chǎn)稅是終止地方政府土地財(cái)政收入的良方，這意味著，房產(chǎn)稅可歸地方政府，而賣地收入歸到中央財(cái)政，這筆錢可以用來建設(shè)保障性住房和廉租房，使地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度大大降低。另一方面，給抄作樓市的人一個(gè)信息，遏制過度投機(jī)的信心不會(huì)動(dòng)搖。這也可以使房價(jià)回歸理性。

    明年以上三大焦點(diǎn)將決定樓市的走向，如果全都遵照并嚴(yán)格執(zhí)行，樓市必將回歸理性。因?yàn)閷?duì)中低收入人群人保障性住房的供給緩解了他們的住房壓力；加大土地供給和對(duì)開發(fā)商高價(jià)拿地的打擊，會(huì)有效降低開發(fā)商高價(jià)拿地的沖動(dòng)；在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上征稅，可以使抄樓的投資者在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本上升。這都需要政府真正把調(diào)控手段落到實(shí)處！所以，2011年樓市調(diào)控也將任重而道遠(yuǎn)。

（來源：和訊財(cái)經(jīng)博客）

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