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開發(fā)保障房建多虧多 地產(chǎn)企業(yè)意在獲取土地
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http://www.zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-4-21 16:00:26
蘭格鋼鐵 |
千萬套保障房全面開工之際，有人樂觀，有人愁苦。
資本市場上，受保障房概念刺激，相關(guān)概念的股票走出獨(dú)立于大盤的行情。1.3萬億元至1.4萬億元的大額資金投入，被認(rèn)為是2011年中國資本市場上“最靠譜”的一項投資。中國建筑，中國中冶等藍(lán)籌股股價自底部已有15%左右的漲幅。
順?biāo)兄�，中冶和金隅股份在業(yè)績發(fā)布會上分別表示，保障房的綜合收益率達(dá)到11%和20%以上。而與此形成鮮明對比的是一些開發(fā)商的愁容，許多保障房項目面臨虧損。
建多虧多？
對于一些公司來說，保障房建設(shè)已到了建多虧多的地步�！斑@些年來建保障房有許多辛酸苦辣�！北本┳】偧瘓F(tuán)董事長張貴林4月19日接受本報記者采訪時表示。
2011年北京市兩會期間，張貴林曾遞交一份提案，住總開發(fā)的翠城經(jīng)適房項目建設(shè)超過10年，這個售價僅為3180元/平方米的項目，由于拆遷成本上漲，出現(xiàn)21.18億元的巨虧�！坝行┍Ｕ戏宽椖块_發(fā)周期很長，但建設(shè)過程中缺乏動態(tài)的定價機(jī)制，人工成本、建筑材料成本都在上漲�！睆堎F林說。
不只是翠城一個項目遭遇虧損。2008年11月，遠(yuǎn)洋拿下了北京管莊遠(yuǎn)洋潤園限價房項目用地，目前的建造成本已超過項目限價價格。首開集團(tuán)的回龍觀保障房項目虧損10億元，北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的朝陽新城項目虧損13億元。
2010年交付的北京大方居保障房項目，是由龍湖地產(chǎn)開發(fā)的。該項目以6000套的供應(yīng)量成為北京當(dāng)時規(guī)模最大的兩限房(限售價及限面積)項目，最終虧損1億元。
該項目位于北京通州半壁，建筑面積53.4萬平方米，銷售均價上限為4800元每平方米，面積上限為90平方米。2007年，龍湖出價14.8億元通過競投擊敗萬科獲得這幅總建筑面積68.4萬平方米的地塊，樓面地價約2200元，其中近八成面積為兩限房，其余15萬平方米則建設(shè)配套商業(yè)和普通商品房。
據(jù)本報記者了解，虧損的原因是售價無法補(bǔ)償土地成本和建筑成本。該項目綠化率達(dá)35%。龍湖不愿犧牲品質(zhì)，以建設(shè)商品房的標(biāo)準(zhǔn)來打造該項目，最終只得自掏腰包1億多元。由于是兩限房和商品房打包，整個項目仍實現(xiàn)了盈利。講到虧損1億元，董事長吳亞軍表示，今后參與保障房投資，一定會保障股東利益，確保不會有重大虧損。
大型房地產(chǎn)開發(fā)商保利地產(chǎn)也曾有虧損的經(jīng)歷。保利現(xiàn)已擁有3個共計84萬平方米保障房項目，包括其在2007年獲得的全國首個限價房項目廣州西子灣，其余兩個項目位于北京。
保利地產(chǎn)董事長宋廣菊坦言，廣州西子灣項目的利潤有10%左右，但北京項目卻處于虧損狀況。原因是政府方面的銷售方案遲遲沒有出臺，導(dǎo)致該項目所有樓盤不能按時銷售，參與開發(fā)的7家開發(fā)商全部虧損。
保利地產(chǎn)認(rèn)為，既要拿出性價比良好的產(chǎn)品，又要有盈利回報股東，保障房的成本控制就是關(guān)鍵�？v觀所有虧損的項目，其共因是售價無法彌補(bǔ)成本，而開發(fā)商止虧的途徑只有加強(qiáng)管理，壓縮成本。
“通過加強(qiáng)管理來降低成本，空間非常有限。”張貴林說，“我不主張過分壓低成本，這樣容易出豆腐渣工程�！弊】傇薪吮本┦讉�因質(zhì)量問題被責(zé)令拆除重建的保障房項目——大興明悅灣保障房項目，主要原因是項目甲方強(qiáng)制使用低于市場價的施工材料。
綠城房地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南提及保障房，也有苦水傾訴。他打了個比方，假設(shè)20萬套、總面積2000萬平方米的保障房總投資4個億。企業(yè)獲得3%的代建費(fèi)，為1200萬元。假設(shè)每個項目配10個管理人員，人均年工資30萬，四年下來，僅支付人工工資就要1200萬元。2000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)代建的項目，如果代建單位每平方米獲利300元至500元，品質(zhì)可想而知。
更艱難的在于后期的運(yùn)營和維護(hù)。不為多數(shù)人所知的是，許多保障房物業(yè)費(fèi)收繳率很低。張貴林透露，住總現(xiàn)在管理近600萬平方米的保障房，這些小區(qū)內(nèi)物業(yè)費(fèi)收繳率僅為60%。本報記者在住總開發(fā)的旗勝家園實地調(diào)查時，居民也對物業(yè)多有不滿。欠繳物業(yè)費(fèi)、物業(yè)無法提供優(yōu)質(zhì)管理、繼續(xù)欠繳已然形成惡性循環(huán)�！皠e的企業(yè)不愿意管，只好我們的物業(yè)公司來管。”張貴林說。
住總在朝陽區(qū)建設(shè)的某危改小區(qū)，每年公司要額外補(bǔ)貼該小區(qū)數(shù)百萬元的電費(fèi)。原因是居民入住時，項目為臨時用電，所有入住的居民，都不用繳納電費(fèi)。此后，住總希望接入正式用電時，卻遭遇居民的阻撓，因為一旦接通，便要繳納電費(fèi)，至今未能解決。
公租房的問題似乎更加嚴(yán)峻。廣州首個企業(yè)主導(dǎo)的公租房項目萬匯樓是由萬科建設(shè)的。萬科算了一筆賬，不算利息，萬科需要57年才能收回成本。至今，萬科已參與了300多萬平方米保障房的建設(shè)。但郁亮始終表示，并沒有找到賺錢的路。
賺保障房的錢
虧損卻要承建，就開發(fā)商而言，建保障房基本上等同于搞公益活動。但亦有樂觀者表達(dá)了不同的看法，建保障房亦可以盈利。
金隅股份執(zhí)行董事兼財務(wù)總監(jiān)王洪軍曾在金隅業(yè)績記者會上稱，該集團(tuán)保障房的毛利率高達(dá)20%以上。據(jù)王洪軍介紹，金隅保障房項目能取得如此高毛利率的原因有兩個：一是金隅有10多年興建保障房的經(jīng)驗，二是金隅主要用工業(yè)用地轉(zhuǎn)作保障房開發(fā)用地，土地成本較低。不過，能夠像金隅股份這樣，通過將低價的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅建設(shè)用地，來參與保障房建設(shè)并獲利的企業(yè)并不多。
同樣表達(dá)樂觀的還有中國中冶。中冶董事會秘書康承業(yè)近日表示，集團(tuán)發(fā)展保障性住房的利潤率不低于11%，而且資金周轉(zhuǎn)期快。中冶未來將加大非冶金業(yè)務(wù)的投入，預(yù)計至2015年，非冶金業(yè)務(wù)收入占整體收入約70%，其中房地產(chǎn)及資源開發(fā)約占40%。
據(jù)了解，中冶的做法是，一般都是地方政府出地，中冶和地方政府簽訂一個回購協(xié)議，等建好了，中冶將房子交給地方政府，屬于代建性質(zhì)。但中冶必須扮演墊款者的角色。中冶在投入30%自有資金啟動項目后，憑借回購擔(dān)�？色@得銀行剩余資金的支持。
住總也在探索全產(chǎn)業(yè)鏈的模式打造保障房，以期待降低成本。通過一體化、產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降貐⑴c保障房建設(shè)的全過程，包括設(shè)計、開發(fā)投資、施工、物流以及后期的物業(yè)管理等，每個環(huán)節(jié)可以掙2%-3%的利潤，加起來就可能達(dá)到10%的利潤率。
許多央企積極參加保障房建設(shè)，醉翁之意不在酒。宏源證券分析認(rèn)為，保障房是中國建筑優(yōu)質(zhì)訂單的重要組成部分，項目規(guī)模大且具備可持續(xù)性，政府信譽(yù)好、回款有保證，毛利率不低于6%、盈利穩(wěn)定。最重要的，公司在開發(fā)保障房過程中，能夠與各地政府建立和鞏固良好的合作關(guān)系，加強(qiáng)獲取土地的能力。
中國建筑探索了五種保障房開發(fā)模式，分別為施工總承包、限價開發(fā)和混合開發(fā)、成本加薪金競標(biāo)服務(wù)、BT投資和城市綜合開發(fā)模式。中國建筑高層透露，其中施工總承包模式收益率為3%-6%，BT投資模式收益率可達(dá)8%-10%，混合開發(fā)，保障房開發(fā)按規(guī)定運(yùn)作，收益率也能夠達(dá)到10%，中海在廣州金沙馨園采用了該模式。
制度性求解
在保障房建設(shè)領(lǐng)域，雖然有一些企業(yè)獨(dú)辟蹊徑，探尋出可行的盈利模式，但許多路徑無法復(fù)制，并不是所有企業(yè)都具備中冶和中建央企、全產(chǎn)業(yè)鏈條的優(yōu)勢。
“在現(xiàn)有的制度安排下，企業(yè)是很難保證不虧損的。”張貴林說，他認(rèn)為，必須進(jìn)行制度上的探索，才能夠吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)加入保障房建設(shè)，變成一種可持續(xù)的力量。例如，在融資方面，給與企業(yè)低息貸款。據(jù)了解，盡管信托加入保障房建設(shè)的熱情很大，但是信托公司向地產(chǎn)公司索要的利息仍在6%至7%，融資成本偏高。政府對保障房后期的管理也十分重要。
4月19日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明在2011戰(zhàn)略溝通會上表示，保障房建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急是建立可持續(xù)的發(fā)展模式。遠(yuǎn)洋正在研究其盈利模式的問題，并愿積極配合政府，摸索并完善出一套行之有效的保障房政策實施細(xì)則。保障房項目保持合理的盈利空間，是實現(xiàn)市場良性發(fā)展的重要前提。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京的兩個保障房項目全部虧損。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.zhuijuan.cn |
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