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決定樓價走勢的兩個關(guān)鍵因素一是開發(fā)商的資金和業(yè)績壓力，二是供求關(guān)系。今年下半年，廣州一手住宅市場的供應(yīng)將會有所增加，但總體供應(yīng)量依然有限。1~5月份，房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金量同比增長，部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過商業(yè)地產(chǎn)對住宅地產(chǎn)進行反哺，房地產(chǎn)行業(yè)并不缺錢。
數(shù)據(jù)：端午節(jié)后周成交均價曾跌破萬元關(guān)口
節(jié)后，隨著供應(yīng)的回落，廣州樓市成交量也開始相應(yīng)下降。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月13日至6月19日，廣州十區(qū)二縣市網(wǎng)簽成交1434套一手住宅，回落至 1500套以下。而在之前的6月6日至6月12日，廣州樓市更錄得9605元/平方米的年內(nèi)周成交均價新低，也是年內(nèi)首次破萬。
但如果以此得出房價就此走上下行軌道的判斷，容易失之武斷。從區(qū)域上看，近期的成交大戶主要集中在增城和花都，花都部分項目最低5500元/平方米起價，結(jié)構(gòu)性因素在對樓價數(shù)字性下降的推波助瀾上更為重要。在端午節(jié)后首周成交的前三名樓盤，占全市成交總量的一半，而三個項目的成交均價都遠(yuǎn)低于萬元，從而拉低了全市的成交均價。
而中心區(qū)樓盤供應(yīng)不足，今年來成交占比非常低，且呈逐月下滑之勢，價格繼續(xù)堅挺，這也是部分購房者感受不到降價的因素之一。
市況：“降價”就有成交量 開發(fā)商策略分化
“我們沒有可能升價，也沒有必要降價�！睆V州一大型開發(fā)商內(nèi)部人士表示，在高通脹之下，樓價不升已經(jīng)等于“降價”，保持價格不變就是讓利手段之一。
業(yè)內(nèi)人士指出，過去的一兩個月，一些知名房企開展實質(zhì)性降價，已取得很好的銷售回款。但同時，另一些布局一二線重點城市且定位高端的知名房企則依然堅守原有房價，開發(fā)商之間也因為情況不一出現(xiàn)分化。
楊紅旭表示，當(dāng)前部分龍頭開發(fā)商傾向于以價換量，通過讓利促銷為抄底拿地或并購做準(zhǔn)備。但大部分中小企業(yè)采取觀望、堅守策略，只求在單個項目上多賺點錢。
后續(xù)：
下半年加大供應(yīng)力度
從市場角度而言，決定樓價走勢的兩個關(guān)鍵因素一是開發(fā)商的資金和業(yè)績壓力，另一個則是供求關(guān)系。由于近期不少開發(fā)商加大推盤力度，部分城市住宅市場供應(yīng)量已連續(xù)兩個月高于銷售量，存量不斷增長。
中原集團研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市中，北京、上海、廣州5月底住宅存量與1月底相比分別增長5%、23%和1%。如果將5月底的住宅存量與 5月的住宅銷售量相比，計算住宅存量消化時間，則北京、上海、廣州、深圳的消化時間分別為21、7、6、9個月。顯然，在這四大城市中，廣州的供求關(guān)系最為緊張。而從目前標(biāo)桿房企完成年度銷售計劃情況看，今年前5個月，10家標(biāo)桿房企已完成總體銷售計劃的37%。這些開發(fā)商今年內(nèi)推貨的壓力都不會太大。
不過，今年下半年，廣州一手住宅市場的供應(yīng)將會增加，但總體供應(yīng)量依然有限。越秀地產(chǎn)、雅居樂、保利、合景泰富等開發(fā)商推出的全新樓盤估計將達(dá)到近30個。即使價格較之前的預(yù)期有所調(diào)整，但也會拉抬全市的均價。
預(yù)測：政策調(diào)控不放松 樓價陰跌不會停
供求關(guān)系之外，開發(fā)商資金的充裕情況將決定樓市拐點何時到來。中投顧問發(fā)布的報告指出，信托融資、海外融資、民間借貸等手段正在不斷地為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”。今年1~5月份，房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金量同比增長，部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過商業(yè)地產(chǎn)對住宅地產(chǎn)進行反哺，房地產(chǎn)行業(yè)并不缺錢。廣州統(tǒng)計局昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州前5月的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在增加。對于標(biāo)桿房企，由于近期銷售完成率尚可、短期內(nèi)資金充足，預(yù)計暫時不會立即做出策略調(diào)整。
資深銀行業(yè)人士梁東暉表示，在銀行按揭收緊的前提下，未來樓市需求仍然不足，開發(fā)商最多撐到第四季度就會出現(xiàn)資金明顯緊張的狀況�！安糠珠_發(fā)商通過民間融資緩解資金壓力，利率高達(dá)2成以上，并不能長久維持。樓市拐點今年內(nèi)一定有，有希望出現(xiàn)在第四季度。”
“政策調(diào)控不放松，樓價陰跌不會停。”戴德梁行策略顧問部董事黎慶文認(rèn)為，當(dāng)前樓價已開始進入下行通道之中。（廣州日報） |
