松江天價樓盤一夜降價3萬元每平方米

　　在單價24萬元、總價過億的松江天價別墅曝光后，記者今日上午最新獲悉，一夜之間天價樓盤已經(jīng)“離奇”降價，網(wǎng)上房地產(chǎn)的登記價格一夜之間驟降3萬元，從24.64萬元/元變?yōu)?1.64萬元/平方米。

　　雖然有業(yè)內人士指出，此舉有可能與開發(fā)商“高開低走”的定價策略，但是卻不難發(fā)現(xiàn)，在目前的樓市調控政策下，很多房企為了能夠規(guī)避調控，爭相在豪宅市場拓展，甚至一些原本較高容積的地塊普通住宅項目都被規(guī)劃了不少比例的類別墅產(chǎn)品。

　　上午最新

　　松江房地局回應價格“朝令夕改”

　　該項目是在今年3月17日從松江房地局領取現(xiàn)房銷售備案證明，均價14.68萬元/平方米，最高價則為23.8萬元/平方米，審批嚴格按照市房管局一房一價的要求。而對100號別墅價格的“朝令夕改”，市場監(jiān)管科也在第一時間與開發(fā)商取得聯(lián)系，對方解釋是因交易中心錄入電腦時的失誤造成，現(xiàn)在已經(jīng)改正，是否屬實還待與交易中心進行確認。

　　[天價盤]

　　單價降3萬元

　　在上海，豪宅領域的標桿一向是以湯臣一品、中糧海景壹號等為首的濱江豪宅群和以佘山為核心的獨棟別墅群，而老牌豪宅湯臣一品網(wǎng)上報價的最高也只有21.4萬元/平方米。但是這一豪宅的天際線在6月被打破。6月11日，位于松江泗涇板塊的佘山月湖山莊推出了55套獨棟別墅，主力面積297-503平方米，其中有一套436.94平方米的房源報價高達24.64萬元/平方米，按此計算總價為1.075億元。

　　值得注意的是，該佘山項目昨日曝光后，記者今日上午最新獲悉，該樓盤上午突降3萬元/平方米。對比昨日媒體報道中提供的截圖和網(wǎng)上房地產(chǎn)上午的最新顯示，255弄100號的報價已經(jīng)從 24.6萬元/平方米降至21.46萬/平方米，項目最高價目前為141號的23.8萬/平方米。

　　記者就此情況詢問項目售樓處，電話接待人員表示毫不知情，而售樓人員均不在現(xiàn)場。他還表示，該項目以總價銷售，總價在3000萬-9000萬元不等，具體參考網(wǎng)上房地產(chǎn)。

　　記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢發(fā)現(xiàn)，該項目大多單價在10萬元-19萬元/平方米左右，單價在20萬元以上的只有7套。據(jù)公開資料顯示，該項目位于佘山腳下，是滬上的老牌獨棟別墅項目，每棟別墅占地1500平方米-5500平方米，綠化率達到90%。而該項目的上一批房源還要追溯到2004年，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，在2004年-2005年間該項目一期推出的19棟獨棟別墅，實際成交均價僅為1.738萬元/平方米。也就是說，6年的時間，該項目二期的價格上漲了 10倍左右。記者注意到，該項目目前售出1套，預訂3套，而其中三套的均價都未突破10萬元/平方米。

　　樓盤或“有價無市”

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，24萬元/平方米以上的單價與其項目價值是否符合尚需經(jīng)過市場驗證，并不是隨便定一個離譜的價格，市場都能接受；只要沒有成交，那這個24萬元/平方米以上的單價也只是空談。在他看來，目前該項目以24萬元/平方米以上的單價面世，可能主要還在于其采取“高開低走”的定價策略所造成的，因為一房一價的因素，導致開發(fā)商在定價上常常一步到位，與此同時，價格浮動幅度-20%，也為該項目未來的實際成交價帶來變數(shù)。

　　而分析師楊晨青也在接受采訪時表示，像這樣的頂級豪宅，實際上并不是單純的住宅產(chǎn)品，已經(jīng)上升到了一種稀缺資源，所以在定價上與市場并沒有太大關系。何況，由于其針對的購買群體與普通購房者并沒有交集，所以對市場也不會產(chǎn)生多少影響。

　　“但是這對于開發(fā)商而言，會傳遞出一種信號，在調控年下，豪宅市場并不會受到多大的沖擊，價格仍舊可以越來越高，使得開發(fā)商們紛紛開建豪宅項目，最終導致普通商品房竣工數(shù)量減少，加劇供求關系。 ”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟擔憂道。

　　[避調控]

　　開發(fā)商“高低配”爭建豪宅

　　業(yè)內人士的擔憂實際上不無道理。近期，一些地王項目紛紛公布相關規(guī)劃和進行建筑，大多開發(fā)商都規(guī)劃了不少比例的高端豪宅產(chǎn)品。甚至是一些原本應該為普通商品住宅的項目，都被人為的進行調整，加入豪宅產(chǎn)品。

　　去年12月李嘉誠旗下長和系公司以16.2億元總價，樓板價21000元/平方米奪得青浦趙巷特色居住區(qū)17號地塊近日公布了一些項目規(guī)劃。記者從公布的報告中發(fā)現(xiàn)，該趙巷項目計劃建造多棟3－4層的住宅樓，居住戶數(shù)規(guī)劃為300戶。按照此規(guī)劃，李嘉誠很有可能在此地塊上打造出高端洋房產(chǎn)品。而隨著別墅用地的禁批，李嘉誠旗下的這一趙巷低密度“洋房地塊”，也毫無疑問地正往雙拼、疊加、大平層以及花園洋房等“類別墅”“類別墅”產(chǎn)品路線上發(fā)展。

　　實際上，該地塊雖然容積率為1-1.02，但是已經(jīng)明確了不能做獨棟別墅產(chǎn)品。這使得開發(fā)商不得不進行產(chǎn)品調整。地塊項目公司相關人士在接受記者采訪時，對于具體打造什么產(chǎn)品及開發(fā)進程三緘其口，一再表示如果信息披露可以關注相關公告，但是有媒體曾爆出，趙巷17號地塊產(chǎn)品的最終形態(tài)，很可能參考或接近老牌住宅鼎邦麗池的樣式，在別墅的外型之下，隱藏的是大面積公寓的戶型，其1樓或2樓為大平層，2樓或3樓為復式，房型以3臥2廳2衛(wèi)為主，主臥和衛(wèi)生間的面積較大，還有兩個大陽臺，另外還附有車庫和儲藏室。

　　無獨有偶，中海地產(chǎn)日前向媒體確認，2009年以70億元天價拍下的中國總價地王——上海長風6B、7C地塊，也規(guī)劃了類別墅項目。記者查詢長風6B、7C的土地出讓信息，地塊容積率高達2.2。按業(yè)內普遍觀點，上述容積率的產(chǎn)品只能建8-11層的小高層和11-16樓的中高層，因此在2009年中海地產(chǎn)以高達2.2萬元/平方米樓面價拍得該地塊時，很多人認為這個地塊“面粉貴過面包”。

　　但是，在上海市建設和交通委員會公布的長風6B、7C建設項目信息卻顯示，該項目并未按照常規(guī)思路開發(fā)，在設定了22層的超高層公寓房和公共配套設施之外，中海特別規(guī)劃了44000平方米將建成兩層樓的雙拼或聯(lián)排別墅，占項目總規(guī)劃建設面積的1/10。

　　“這種做法實際上就是房地產(chǎn)商‘高低搭配’處理容積率的慣用手法�！睒I(yè)內人士表示。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍就向記者表示，一些開發(fā)商，即使容積率高達2或3，一樣能開發(fā)類別墅，關鍵是房子如何排列。

　　差別競爭提高利潤率

　　來自同策咨詢機構提供的2004年以來上海容積率0.5以下地塊資料顯示，上海過去5年中，容積率0.4以下的低密度的住宅不到91.5萬平方米。而 21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，上海過去5年已銷售的獨棟別墅超過1萬套，按每套300平方米計算，至少有300萬平方米。對此，業(yè)內人士猜測，上述土地供應和市場成交數(shù)據(jù)懸殊差距的原因，是市場中銷售的獨棟別墅中大部分可能通過處理容積率的辦法，在普通商品住宅項目中開發(fā)獨棟或類別墅產(chǎn)品，將普通住宅變成 “豪宅”出售。

　　記者從上海市建設和交通委員會網(wǎng)站提供的建設項目信息查詢中，也證實了這一猜測。該網(wǎng)站申報2010年1月至12 月份所有申請的新開工別墅項目信息，發(fā)現(xiàn)只有3個項目。而在普通商品住宅項目中，發(fā)現(xiàn)80多個項目中有37個項目明確會建5層以內的低層高端產(chǎn)品，其中大部分又以3層的別墅、類別墅產(chǎn)品為主。

　　“高地價是開發(fā)商蜂擁建豪宅的最重要原因。 ”楊紅旭向記者表示，樓板價居高不下，普通住宅回報率遠不及高端住宅，開發(fā)商為追求利潤只能爭相開發(fā)豪宅。常規(guī)別墅項目往往具備景觀優(yōu)勢且密度較低，但受土地出讓條件限制，更多開發(fā)商動腦經(jīng)在容積率偏高的土地上建“人造豪宅”，大平層等形式也越來越常見。另外，楊紅旭表示，近兩年來，土地市場上活躍者是多是一些具備足夠開發(fā)能力和財力的優(yōu)質企業(yè)，品牌優(yōu)勢也往往決定了項目的定位。

　　陳晟則表示，保障房入市也間接增加了高端項目的供應量。 “現(xiàn)在不少大平層項目都在偏遠地段，定價非常高，其實是有意與周邊保障房錯位。 ”他向記者解釋道，如果在保障房項目周邊建與之同質的中地段住宅，客源必然會分流，而且價格上也無法與保障房競爭，不如在產(chǎn)品類型定位上完全與保障房區(qū)分開，認準高端市場的購買力。

　　知名房地產(chǎn)專家蔡為民也提出了相同的看法。 “星河灣模式、金地模式都是如此，產(chǎn)品屬性的區(qū)別一目了然。以星河灣為例，周邊房價不過1萬多，雖然地段優(yōu)勢不佳，但通過小區(qū)景觀、裝修、物業(yè)、品牌等加分，這個項目也賣到了5萬元以上。”

　　[限購令下]

　　供需比嚴重失衡

　　然而開發(fā)商豪宅大躍進，將會造成供需比嚴重失衡。但是開發(fā)商們卻在豪宅這條路上義無反顧地前行。僅新江灣板塊，據(jù)上截止6月21日統(tǒng)計，就有在（待）售項目有12個，此外還有1個地塊尚未開發(fā)。在（待）售的12個樓盤中，純別墅項目2個，純公寓項目5個，別墅公寓混合項目5個。

　　分析師雷琪還向記者指出，整體來看新江灣城板塊在（待）售的12個項目，可以發(fā)現(xiàn)一個共同點，這些項目都以大戶型房源主打，主力戶型面積在120-300平方米；除了面積上走大平層路線外，板塊新盤還走上了精裝豪宅之路，這12個項目中70%是精裝或全裝交付。與此同時，從報價來看，目前新江灣城板塊在售項目7個，在售公寓報價在 35000-50000元/平方米之間，其中最“便宜”的是祥生御江灣和公館1088，這兩個樓盤在售180平左右的毛坯3房，均價在35000元/平方米；最貴的則是上周新開盤的九龍倉璽園，在售137-334平米的2-4房，均價50000元/平方米。板塊內在售別墅多為聯(lián)排和疊加房源，總價多在1200-2000萬元之間，其中江灣尊堡有全區(qū)唯一的獨棟房源，售價達5000萬元/套。余下的5個待售盤，2個精裝公寓——華潤新江灣九里和保輝香景園即將于7月上市，將分別推出250-300平的大平層和 120-160平的大戶型，預售價分別在55000元/平方米和45000元/平方米；而余下的1個公寓和2個別墅項目預計也將于今年上市，2011年新江灣城板塊的豪宅供應可謂相當殷實。

　　供應增大了，但是在調控背景下，需求并不活躍。甚至是以往一直上滬上豪宅主力的溫州炒房客們，也開始逐步撤離上海豪宅市場。

　　高端住宅需求被驅逐

　　溫州人一直是上海中高端市場最主要的購房群體。信義不動產(chǎn)分析師朱平平就向記者介紹稱，即使是在2008年樓市經(jīng)歷宏觀調控和金融危機的雙重打擊之下，溫州人依然是上海豪宅市場的主要購買群體，大概占到當時市場總量的20%-30%。但是，現(xiàn)在就連溫州客對上海豪宅市場的貢獻也在悄悄下降。陸騎麟就笑稱，目前能接觸到的溫州購房者非常少，能有10%就算不錯。曾經(jīng)在上海多次組織溫州炒房團的炒房團負責人雷朝軍也坦言，目前溫州人遠離上海豪宅市場固然有限購令的因素，另外也是不看好上海房價的走勢，認為目前的上海房價不會太堅挺。

　　對此，陸騎麟向記者表示，相比滬上中低端市場嚴重供不應求的情況，高端市場呈現(xiàn)的卻是供略過于求的景象。 “調控之下，成交量是‘兩頭大中間小’，頂端客戶的影響并非最大，而且在通貨膨脹的大背景之下，房產(chǎn)依然是資產(chǎn)配置的主要選擇。豪宅市場仍有購買力，但現(xiàn)在的購買力也無法支撐起供應量。而且，一些偏遠地段的豪宅也不符合理想的居住條件，并不是改善自住的選擇。這就造成了供需比的嚴重失衡。 ”

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，2月初至5月底預售最低報價在5萬元/平方米以上的豪宅累計推出21批次、15個項目，共計917套、23.8萬平方米。而該段時期內單價在5萬元/平方米以上的豪宅累計成交套數(shù)則為352套、成交面積約為9.1萬平方米，成交均價約為7.5萬元/平方米。而記者根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息，對這些樓盤的可售量進行統(tǒng)計，不計算車庫、商鋪等公共配套，這些項目可銷售房源面積超過115萬平方米，按目前的銷售進度，至少要25個月才能全部銷售完。

　　但是，這個恐怕并不能夠使開發(fā)商們“懸崖勒馬”。陳晟就向記者表示，目前高端市場已經(jīng)鈍化，成交不活躍，階段銷售壓力很大。但從長期預期看，開發(fā)商看好豪宅市場依舊多過普通住宅。 “上海不缺乏高端購買力，而且高端需求并不影響應保護的剛需人群需求，高端市場的限購可能會適當放開，我預計限購今年內不會松，但不排除開發(fā)商豪賭限購爭建豪宅。 ”

　　蔡為民則對此業(yè)表示，目前高端市場需求是被人為驅逐，但過去調控往往持久力不夠，開發(fā)商可能是心存僥幸。國內房地產(chǎn)形勢很大程度上受到國際金融形勢的影響，未來的變化還很難說，而短期內調控政策還不會放松。 “今年限購令肯定不會退出，明年也很難說。 ”

　　[人造豪宅]

　　或存泡沫隱憂

　　開發(fā)商想要通過人為的方法把原先并非定位豪宅的地塊變成豪宅，顯然并不容易。

　　宋會雍告訴記者，此前上海在沒有景觀資源和地段優(yōu)勢的板塊人造豪宅，市場接受的程度并不高。以五六月份上海推出的一系列近郊大平層公寓為例，雖然售價超過4萬元/平方米，但是銷售情況卻非常不理想，遠不及周邊的普通住宅產(chǎn)品。在他看來“人造豪宅”銷售不佳，一方面是因為產(chǎn)品并不稀缺，另一方面，還因為上海豪宅市場整體疲軟。

　　對于開發(fā)商來說，資金鏈趨緊是當前普遍現(xiàn)象，相對保守經(jīng)營成為常態(tài)，“一些房企在現(xiàn)在這個敏感時期開建豪宅，可說是大手筆。 ”蔡為民表示。他同時指出，相比湯臣一品那樣的“天生豪宅”，人造豪宅更多要依靠后天打造，是否每一個項目都物有所值值得商榷，而且，在數(shù)量過分飽和甚至供過于求的情況下，便存在泡沫隱憂，甚至有價格崩盤的可能。 “這便有一個選擇的過程，大浪退去，具備足夠優(yōu)勢的產(chǎn)品才會留下，雖不會全盤皆沒，但有相當一部分會被淘汰，而具體淘汰多少，需要看市場的需求有多大。 ”

　　事實上，除了暗存泡沫隱憂，豪宅扎堆亦有其他風險。陸騎麟告訴記者，從過去的150平米左右一步到位，到現(xiàn)在300平米以上住宅的紛紛涌現(xiàn)，大面積趨勢進行下去很可能加劇樓市的兩極分化，影響區(qū)域布局，造成中低端市場越發(fā)供不應求。另外，豪宅還可能推動同板塊房價的集體上漲。 “閔行星河灣項目開盤后，周邊房價都出現(xiàn)了一波上漲，比如招商雍華府便在短期內單價從1.5萬元/平方米漲到了2萬元/平方米�！标戲T麟坦言，對于普通購房者和調控形勢來說，這種爭相建豪宅的情況十分不利。